Le neuf pour Investir

En matière d’investissement immobilier locatif, avec ou sans défiscalisation, meublé ou nu, il n’y a pas de formule magique, et l’appartement miracle n’existe pas. Partant de ce constat et de nos nombreuses années d’expérience en accompagnement et en conseil aux investisseurs, voici les cinq bonnes pratiques que nous vous conseillons de suivre :

1 : FAIRE UN BILAN DE VOTRE SITUATION

De tout temps, investir dans la pierre s’est toujours avéré être une excellente solution sur du moyen et long terme. Si tout investissement immobilier est un bon investissement, tout investissement immobilier n’est pas forcément la meilleure solution pour vous à titre personnel. En effet, il est important d’adapter le type d’investissement à votre situation financière, patrimoniale, fiscale et familiale. Si vous payez beaucoup d’impôts (oui, on en paie toujours trop), il peut être intéressant de mettre en place une solution de défiscalisation, et elles sont multiples : loi Pinel, Pinel PLus, loi Malraux, ou encore déficit foncier.

Chacun de ses dispositifs fiscaux présentent leurs propres avantages et leurs propres obligations. Reste à déterminer le dispositif de défiscalisation qui vous correspond le mieux. En revanche, si vous n’avez pas d’intérêt à défiscaliser, il peut être donc intéressant d’axer votre investissement sur un objectif de rentabilité et d’optimisation des loyers. Il sera également intéressant d’analyser votre patrimoine global actuelle pour diversifier vos placements : « on ne met pas tous ses œufs dans le même panier ». Et pourquoi pas, analyser aussi votre situation familiale (mariage en communauté ou séparation de biens, âge des enfants, prévision des sorties fiscales, nombre de parts fiscales, etc…).

2 : CONNAÎTRE LES DIFFÉRENTES OPTIONS D’INVESTISSEMENT

Vous l’avez compris, il existe une multitude de possibilités diverses et variées d’options possibles en matière d’investissement immobilier : location nue classique sur un appartement ancien, défiscalisation Pinel sur un bien immobilier neuf, déficit foncier sur une opération de rénovation, location meublée LMNP en gestion libre, investissement en résidence de services (sénior, étudiant, EPHAD, touristique, classe affaire, ect…), régime du Micro-BIC, régime du BIC aux frais réels, Pinel Plus ou nue-propriété, etc… Comment s’y retrouver dans cette jungle ? Un bon bilan de votre situation patrimoniale et fiscales vous permettra de bien vous orienter sur le type d’investissement à favoriser.

3 : DÉFINIR VOTRE EFFORT D’ÉPARGNE :

En matière d’investissement immobilier locatif, il faut savoir être lucide, pragmatique et rationnel. Il est important de ne pas surestimer votre capacité d’investissement. En effet, réaliser un placement immobilier quel qu’il soit, ne doit pas être un boulet à traîner tous les mois, mais doit être considéré comme une épargne alternative forcée, planifiée et quantifiée. Il faut donc adopter une démarche de « bon père de famille ». Comme expliqué précédemment, un investissement locatif ne se limite pas à un achat. Il faut prendre en compte l’ensemble des charges et recettes qui l’entourent afin de calculer le bon effort d’épargne mensuel réel que vous devrez respecter. La répartition des dépenses et des recettes doit donc être équilibrée et doit convenir à votre mode de vie et à vos habitudes d’épargne.

4 : RECHERCHER LE BIEN IMMOBILIER ADAPTÉ :

Maintenant que vous avez défini quelle fiscalité est la mieux adaptée, que vous savez si vous devez vous orienter plutôt sur du neuf ou de l’ancien, et que vous avez défini votre effort d’épargne, vous êtes désormais prêt pour lancer votre recherche ! Grâce à l’effort, vous pouvez donc facilement fixer votre enveloppe budgétaire et cibler l’emplacement géographique qui correspond à la clientèle de locataires visée. Bien entendu, si vous effectuez des recherches immobilières dans des grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, Strasbourg, ect…) où le marché est sous forte tension, il vous faudra être capable de faire preuve de disponibilité et de réactivité car vous n’êtes pas les seuls à rechercher un bien immobilier ! Pour avancer efficacement dans vos recherches, favorisez les contacts humains !

Les sites internet de petites annonces immobilières ne représentent pas tout le temps la réalité du marché, en effet, vous allez vite vous rendre compte que grand nombre de biens immobiliers en ligne sont soit déjà vendus, soit déjà sous compromis. Si vous vous inscrivez dans une démarche active de prospection, alors MMM Patrimoine est là pour vous accompagner dans cette démarche éreintante et chronophage !

5 : CONTRÉTISER ET SÉCURISER SON INVESTISSEMENT

Votre recherche s’est avérée être fructueuse et vous avez enfin trouver le bien immobilier qui répond à vos attentes et qui vous met en confiance pour investir en respectant la règle d’or : L’EMPLACEMENT ! Félicitations ! Mais à ce stade, vous n’avez fait que 30 % du parcours de l’investisseur ! La priorité c’est le bien immobilier ! Il ne doit pas vous passer sous le nez, car s’il vous intéresse, il est fort probable qu’il intéresse d’autres investisseurs en recherche active. Alors passez à l’action : bloquez-le au travers d’un compromis ou d’une promesse de vente s’il s’agit d’un bien ancien, ou au travers d’un contrat préliminaire de réservation s’il s’agit d’un bien immobilier neuf en.

Quid du financement ? Pas d’inquiétude à avoir, lorsque vous réservez un logement, vous disposez d’un délai de 60 jours pour trouver le financement qui vous convient. Autrement dit, vous aurez largement le temps de consulter votre banque personnelle, et pourquoi pas également des banques concurrentes ou de faire appel au service d’un courtier. Concernant le prêt immobilier, ne vous arrêtez pas uniquement au taux d’emprunt, il y a d’autres éléments à prendre en considération : les A.D.I. (Assurances Décès Invalidité), la capacité de remboursement partiel ou total de manière anticipée, attention aux I.R.A. (Indemnités de Remboursement Anticipé), éventuellement la mise en place d’un différé des frais intercalaires si vous achetez un bien immobilier neuf non achevé, etc…

Une fois le financement obtenu et la vente authentique faite chez le notaire, vous voilà enfin propriétaire de votre bien immobilier, à présent il va falloir de louer ! Pour cette étape cruciale et essentielle de votre investissement, ici aussi, il est vivement recommandé de confier la gestion locative de votre bien à un professionnel de l’immobilier. Ce dernier devra s’engager à vous fournir une réelle prestation de services et devra vous rendre compte de ses actions mises en place pour mener à bien sa mission. D’autant plus, que vous pourrez déduire de vos revenus locatifs l’intégralité des frais de gestion ce qui les annule fiscalement lors de votre déclaration de revenus annuelle.